轉自：中國信托業(yè)協(xié)會 作者：尹隆 董禹
融資即資金融通，它是資金在不同主體之間的流動，其本質是以資金供求為表現(xiàn)的資源配置過程。融資渠道是資金流動的通道，信托也是養(yǎng)老地產開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道之一。養(yǎng)老地產與養(yǎng)老信托相融合，可以滿足養(yǎng)老地產開發(fā)商多樣化的融資需求。
養(yǎng)老地產信托融資實踐
養(yǎng)老地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應該利用信托融資方式靈活、形式多樣的特點進行間接融資，并積極探索進行結構性融資，用好資產證券化工具。結構性融資是將高度市場化的金融資源、實體企業(yè)資產信用資源高效配置的過程和結果，它將資金提供者、需求者兩方直接配置起來，使銀行、信托等金融機構成為融資的輔助者、中介服務者。結構性融資的本質是一種以特定的基礎資產信用為基礎的資產信用融資。只要某項資產能夠產生現(xiàn)金流，該資產產生的現(xiàn)金流就可以被證券化。資產包括實物資產、現(xiàn)金資產，也包括債權資產。債權包括既有債權和未來債權。在目前的法律環(huán)境下，實物資金、現(xiàn)金資產和既有債權可以被證券化。但養(yǎng)老地產的經(jīng)營過程中很多是未來債權，如老年人入住后每月定期固定交納的床位費、餐費和養(yǎng)老服務費等。未來債權指現(xiàn)在尚未存在，但將來有發(fā)生可能的債權。這種債權尚需要在特定條件下（如一方交付標的物、持續(xù)履行義務等）后方可形成。在債權產生之前，權利人實際持有的是一種期待權，該權利受到合同的約束和法律的保護。既有債權的證券化對養(yǎng)老地產開發(fā)企業(yè)更具有現(xiàn)實性和可行性。
從目前我國信托業(yè)在養(yǎng)老地產融資的主要職能來看，信托在養(yǎng)老地產融資中的作用主要有兩種，一是充當間接融資的中間平臺或通道，通過單一信托計劃，如理財產品等形式，讓銀行資金以表外業(yè)務的形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產項目，用于支付項目建安成本和養(yǎng)老設備采購成本等。二是成立各種特殊目的機構（SPV），通過結構性融資充當直接融資工具，以股權、債權或兩者結合的方式解決養(yǎng)老地產開發(fā)經(jīng)營的全程資金供應問題，包括前期咨詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設備采購成本、經(jīng)營費用等。
信托在養(yǎng)老地產開發(fā)融資中的作用特點是：一是融資介入時點早。通過公司制、契約制和合伙制等產業(yè)基金的組織形式，SPV和養(yǎng)老開發(fā)商可以作為股東、受托人或普通合伙人，扮演項目經(jīng)營者的角色，其他戰(zhàn)略投資者可以作為戰(zhàn)略投資者、委托人或有限合伙人充當資金供應者角色。在項目剛剛立項時，就以股權投資的形式提供最初的注冊資金和啟動資金。二是資金額度大。信托公司投資單一項目可以投入不超過項目總投資額65%的資金，結構性融資工作可以為養(yǎng)老地產項目開發(fā)提供大部分的資金。三是時間期限長。結構性融資工具可以為養(yǎng)老地產開發(fā)提供從前期費用、土地摘牌、建安成本、設備采購和經(jīng)營費用等全程成本，與間接融資主要覆蓋項目建設期和項目經(jīng)營期相比，信托資金供應周期要長得多。四是融資方式靈活。在養(yǎng)老地產后期的開發(fā)經(jīng)營當中，有限合伙人可以債權或增資擴股或股債結合等多種方式繼續(xù)投入資金，具有操作靈活、方式多樣的特點。因此，信托在養(yǎng)老地產開發(fā)過程中的融資能發(fā)揮較大作用。
養(yǎng)老地產開發(fā)完成轉入經(jīng)營期后，由于養(yǎng)老項目以持有為主，在前期資金投入巨大的背景下，后續(xù)經(jīng)營當中的資金需求問題更大更迫切。養(yǎng)老地產的經(jīng)營過程中，會產生兩種收益：一是老年人入住養(yǎng)老項目時交納的入門費或者抵押金，這屬于既定債權；二是老年人入住時每月需交納的養(yǎng)老服務費、房費、餐飲費等，該類費用明確、穩(wěn)定，屬于未來債權。根據(jù)第四章的分析，有基礎法律關系的未來債權是可以作為信托財產設立信托的。因此，通過結構性融資工具，把既定債權和未來債權證券化，能夠解決養(yǎng)老地產持有運營階段的融資問題。
養(yǎng)老地產發(fā)展建言
為增加養(yǎng)老床位的供應，就要重視并加強信托在養(yǎng)老地產開發(fā)企業(yè)中的融資作用，我們應從三個方面著手，鼓勵信托公司進入養(yǎng)老產業(yè)并在相關政策方面予以支持、鼓勵發(fā)展。
首先，從監(jiān)管層面上來看，要放松對信托投資方向、投資人數(shù)的管制，促進養(yǎng)老地產的發(fā)展。養(yǎng)老地產與普通住宅、商業(yè)地產不同，具有公益性質、又屬于國家短缺產業(yè)、供給嚴重不足。但養(yǎng)老地產與普通住宅除適老設施和特殊的建筑標準外，與普通住宅的外在區(qū)分并不明顯；再加上很多開發(fā)企業(yè)打著養(yǎng)老地產的旗號，行住宅開發(fā)之實，客觀上造成了養(yǎng)老地產與普通住宅小區(qū)難辨真?zhèn)蔚膯栴}。目前我國對養(yǎng)老地產與普通住宅、商業(yè)地產不作區(qū)分，都將它們按房地產項目進行管理。在我國嚴厲控制房地產投資的大背景下，對養(yǎng)老地產項目的融資按普通住宅項目一樣進行嚴格管控必然降低養(yǎng)老項目資金供應量，從而導致養(yǎng)老床位的市場供應量的減少。銀監(jiān)會2010年2月《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》和2010年11月《關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》，對信托業(yè)投資房地產的資金規(guī)模、投資要求和資金使用方式等多個方面做出了嚴格限制，這實際上造成了孩子和臟水一起潑出去的后果。作為最重要的生產資料之一，資金的緊縮必將造成養(yǎng)老地產供應量的減少。要緩解我國養(yǎng)老地產供應不足的矛盾，銀監(jiān)會等相關政府部門必須放開信托對養(yǎng)老地產投融資的限制。
目前我國信托業(yè)管理的法律框架是一法三規(guī)。《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第五條對單個信托計劃的自然人人數(shù)和財產擁有狀況都有明確限制，如單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，且自然人投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣等。對養(yǎng)老地產開發(fā)商而言，如果不放開人數(shù)限制和投資門檻限制，信托型的養(yǎng)老產業(yè)投資基金就不可能通過擴大人數(shù)和降低投資門檻等兩個渠道籌措足夠資金。因此銀監(jiān)會等政府相關部門必須放開對信托資金投資養(yǎng)老地產的管制，放開養(yǎng)老地產信托投資計劃的購買人數(shù)和資金門檻限制，最大可能地解決養(yǎng)老地產開發(fā)經(jīng)營過程中的資金短缺問題。
其次，要加強相應的監(jiān)管和資格審核，防止出現(xiàn)監(jiān)管套利現(xiàn)象。政府相關部門放開對信托資金投資養(yǎng)老地產的限制、放開養(yǎng)老地產信托投資計劃購買人數(shù)和資金門檻限制等措施的實施，可能會導致監(jiān)管套利現(xiàn)象的出現(xiàn)。這種監(jiān)管套利現(xiàn)象在開發(fā)商和購房人兩頭都可能會存在。由于政府對養(yǎng)老地產項目有優(yōu)惠政策，養(yǎng)老地產項目的價格可能會低于一般住宅項目。存在價格差距，就會存在套利空間。套利空間的存在，會導致開發(fā)商和購房人兩個方面的問題。開發(fā)商會出現(xiàn)以養(yǎng)老地產的名義圈地而實際進行商業(yè)地產開發(fā)銷售。這一點國務院已經(jīng)于2013年下半年對各級地方政府進行警示。購房人會出現(xiàn)非老年人套取養(yǎng)老地產購買資格并倒賣養(yǎng)老地產項目。政府相關部門要加強對養(yǎng)老地產項目開發(fā)商的開發(fā)和運營審查并加強對于養(yǎng)老項目購買人的購買資格審查，防止出現(xiàn)開發(fā)商圈地屯地現(xiàn)象和非老年人購買養(yǎng)老地產項目的現(xiàn)象，維護養(yǎng)老地產市場的正常秩序。對養(yǎng)老地產融資管制政策的放開，會導致部分非養(yǎng)老地產項目以養(yǎng)老地產的名義獲得信貸支持和稅費減免、床位補貼等優(yōu)惠政策，擠占養(yǎng)老地產開發(fā)有限的資金，減少養(yǎng)老床位供應，加劇養(yǎng)老產業(yè)供需矛盾。對于非養(yǎng)老地產項目可能出現(xiàn)的監(jiān)管套利問題，政府相關部門要加強項目規(guī)劃審查、工程監(jiān)理和經(jīng)營監(jiān)查工作，確保養(yǎng)老項目按照規(guī)劃施工、經(jīng)營。
第三，擴大養(yǎng)老地產土地供應。2014年4月17日，國土資源部下文《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，指出專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務設施用地；養(yǎng)老土地用途確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年；非營利性養(yǎng)老服務機構的養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥方式供地?！娥B(yǎng)老服務設施用地指導意見》從土地性質、供給方式和出讓年限等方面對養(yǎng)老用地的性質作了明確規(guī)定，解決了我國長期存在的養(yǎng)老用地土地性質不明確的問題，有效地推動了我國養(yǎng)老地產的發(fā)展。但從實際上來看，我國還存在養(yǎng)老用地供給不足的問題。以北京為例來說，2013年該市計劃供應100公頃養(yǎng)老用地，但實際供地指標遠沒有達到。土地是地產開發(fā)之母，土地供應不足必然會制約養(yǎng)老地產的發(fā)展。要擴大我國養(yǎng)老床位的供應，根本上還得依賴養(yǎng)老土地供應量的增加。
