房地產(chǎn)信托近兩年持續(xù)低迷 投資需做足功課
2015-12-25 來源：上海金融報
作為集合信托理財?shù)?span>"王牌"－－房地產(chǎn)信托近兩年持續(xù)低迷，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的陣痛、地產(chǎn)市場緩緩而來的調(diào)整，以及政府對樓市的調(diào)控政策，都讓這個曾經(jīng)被追捧的投資產(chǎn)品感受巨大壓力。不過，近期隨著樓市重新"煥發(fā)生機"，不少投資者對地產(chǎn)信托的興趣又逐漸升溫。對此，專家表示，由于近一年來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托嚴控，加上房地產(chǎn)風(fēng)險增加，信托公司內(nèi)部也提高了對房地產(chǎn)信托項目的風(fēng)控要求。所以，投資者可以適當(dāng)了解房地產(chǎn)信托項目，重點關(guān)注融資方為資質(zhì)優(yōu)良的大型房企，實現(xiàn)多元化資產(chǎn)配置。
主動管理能力有所增強
近期，房地產(chǎn)信托市場傳來幾個利好消息。在國內(nèi)，有消息稱，中信銀行深圳分行已于近期與佳兆業(yè)達成協(xié)議，將聯(lián)手信托公司為佳兆業(yè)提供共計約300億元貸款。佳兆業(yè)城市廣場房源全部解除"司法查封"，變?yōu)榭射N售的"期房待售"狀態(tài)，佳兆業(yè)境內(nèi)的債務(wù)重組曙光初現(xiàn)，其境外債務(wù)重組也有望出現(xiàn)實質(zhì)性突破。而此前，因投資佳兆業(yè)地產(chǎn)項目，多個信托產(chǎn)品出現(xiàn)不能按時兌付的窘境。
在國外，據(jù)CNN透露，股神巴菲特最近增持了一家房地產(chǎn)信托投資公司的股票。該公司名為SRG(SeritaGE Growth Properties)，巴菲特個人買了2萬股，約8%股份，成為該公司第二大股東。今年早些時候，這家公司上市首日股價上漲，配股融資16億美元，一部分收益用于購買房產(chǎn)和股份，計劃出資收購31家合資企業(yè)的股權(quán)，并組建了房地產(chǎn)投資信托基金。
這些消息似乎都預(yù)示著房地產(chǎn)信托作為投資標的，正逐漸恢復(fù)"元氣"。據(jù)信托業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，今年三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模839億元，較去年三季度的1076億元下降22.03%；較今年二季度的1757億元下降52.25%。表明基于風(fēng)險的擔(dān)憂，信托公司主動收縮在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。
按信托資產(chǎn)來源劃分，信托計劃可以分成單一資金信托、集合資金信托以及管理財產(chǎn)信托。然而，2010年以來，房地產(chǎn)信托只有集合資金信托和單一資金信托這兩種形式。今年三季度，新增集合房地產(chǎn)資金超出新增單一資金，表明集合房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在資金來源方面有所增長，信托公司的資產(chǎn)管理能力及業(yè)務(wù)開發(fā)能力有所增強。
據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年三季度房地產(chǎn)信托預(yù)期年化平均收益率為9.17%，較今年二季度的9.68%下降0.50百分點；較三季度整個集合信托產(chǎn)品平均收益率8.86%高出0.32個百分點。其中，7月、8月、9月房地產(chǎn)信托預(yù)期年收益率分別為9.47%、9.13%、8.90%，平均預(yù)期年收益率首次跌破9%，但整個預(yù)期年化收益率在信托各個投資領(lǐng)域中依舊處于絕對優(yōu)勢。關(guān)注一線城市的優(yōu)質(zhì)項目統(tǒng)計顯示，三季度集合資金房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模471.63億元，發(fā)行數(shù)量為197款，其中167款披露了項目所在地區(qū)，規(guī)模為419.93億元；未披露項目所在地區(qū)集合資金房地產(chǎn)信托數(shù)量30款，規(guī)模51.70億元。
其中，項目規(guī)模集中度最大的地區(qū)是江蘇省，集合資金房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達91.29億元；項目規(guī)模集中度最小的地區(qū)是吉林省，集合資金房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模均只有3000萬元。從項目的集中度來看，大多集中在一、二線城市，主要分布在江蘇省、浙江市、北京市、廣東省、上海市、四川省、福建省、山東省、湖南省、重慶市，此十省份房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達316.99億元，占三季度已披露地區(qū)房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模75.49%，表明信托公司在選擇房地產(chǎn)項目時，更傾向于重點發(fā)達地區(qū)。
業(yè)內(nèi)專家表示，由于經(jīng)濟下行壓力加大，政府在房地產(chǎn)政策方面將繼續(xù)保持適度的刺激，包括地方行政手段松綁、信貸政策進一步寬松，在一系列刺激政策和改善型剛需推動下，一線城市及重點二線城市的購房需求將被激活，盡管三四線城市依舊處在去庫存周期中，但未來房地產(chǎn)市場回暖是大概率事件。
從目前情況來看，投資者沒必要"談房色變"，可將房地產(chǎn)信托納入選擇的范疇。不過，在選擇產(chǎn)品時，還需保持謹慎，并注意幾個要點:首先，要關(guān)注融資方及擔(dān)保方的資信狀況，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整中，房地產(chǎn)商資金鏈的風(fēng)險不斷加大，規(guī)模大的房企尤其是上市公司，一般融資能力及資金調(diào)度能力相對較強，風(fēng)險處置能力也較強；其二，關(guān)注融資方提供的抵/質(zhì)押物，融資方的抵押物一般包括在建工程、土地抵押，或是已經(jīng)建成的商業(yè)物業(yè)，重點關(guān)注該抵押物的變現(xiàn)能力如何。除此之外，對于增信措施是股權(quán)質(zhì)押的項目，盡量選擇上市公司股權(quán)質(zhì)押，非上市公司股權(quán)質(zhì)押變現(xiàn)能力不確定性較大；其三，關(guān)注房地產(chǎn)項目所處區(qū)域的市場供需情況，以及項目本身的建設(shè)進度和周邊樓盤的去化速度，以判斷還款來源的確定性。
具體來說，可以盡量選擇資質(zhì)較好的一些上市大房企、一二線城市核心區(qū)域的項目，以及土地、房產(chǎn)質(zhì)押充分的項目。同時，還可關(guān)注"固定＋浮動收益"類型的地產(chǎn)項目。不過，這對投資者來說要求較高，因為相較之前的固定收益類地產(chǎn)信托，更需對開發(fā)商的開發(fā)銷售能力以及具體項目的區(qū)位、樓型、定價等多種因素進行綜合判斷。
