房地產(chǎn)信托投資基金（Reits）是高端金融產(chǎn)品嗎？
來源: 李犁
前不久，在一次房地產(chǎn)金融論壇上，與會者就Reits 在中國資本市場上的定位展開了討論，徑渭分明的兩種觀點：一是高端產(chǎn)品；二是大眾投資品。其實，所謂高端產(chǎn)品語焉不詳，還是讓我們正本清源，從什么是Reits談起。
REITs （Real Estate Investment Trusts, REITs） 通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產(chǎn)投資組合里，主要用來購買有穩(wěn)定租金收入的成熟物業(yè)，以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集，并發(fā)行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。
迄今為止，中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計劃，而并不是真正意義上的REITs。它們之間的共同點：首先是將房地產(chǎn)投資作為基金投資的重要目標(biāo)；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進行投資，所以被通稱為房地產(chǎn)投資基金。
不同于一般的信托產(chǎn)品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主，資金來源多是公募形式，對投資對象（限制開發(fā)項目）有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管嚴(yán)格。每份房地產(chǎn)投資信托憑證都代表對某個物業(yè)一定比例的所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購物業(yè)需要具備獨立法人資格。相反，信托產(chǎn)品一般期限短，資金募集對象多為特定對象。實際上，早些時候，中國內(nèi)地信托公司曾企圖通過說服監(jiān)管部門批準(zhǔn)降低信托單位金額下限和提高發(fā)行份數(shù)，以期擴大募集面，這只能算是一次逼近REITs的創(chuàng)新嘗試。
我們事實上將Reits定義為資產(chǎn)證券化、信托和基金的交集，說明Reits具有多重屬性，但一般而言，所有的金融產(chǎn)品都是以其風(fēng)險特征作為對其的基本描述，其鐵律是高風(fēng)險、高收益；低風(fēng)險低收益。經(jīng)驗上看，REITs這類產(chǎn)品相對于股票，它投資風(fēng)險較低，而且投資收益率相當(dāng)于中小盤股票的平均回報，但高于大盤藍(lán)籌股。REITs所投的不是單個開發(fā)商，而是優(yōu)中選優(yōu)，把已開發(fā)好的項目中成熟的、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目挑出來作為投資產(chǎn)品，然后長期持有，以獲取租金作為投資回報。讓我們來比較Reits與直接投資房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，顯而易見，從流動性上來說，Reits容易變現(xiàn)，而直接投資卻不易變現(xiàn)；前者收益穩(wěn)定，而后者受房地產(chǎn)市場的即時行情的影響較大，收益波動大；前者由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，能有效防止管理層與股東之間的利益沖突，投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道，后者投資者要自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，專業(yè)化成本高，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險，投資者沒有便捷的融資渠道；前者通過物業(yè)類型、物業(yè)所處地區(qū)和資產(chǎn)類型的組合打包，能有效抵御市場變化和通貨膨脹變化，而后者物業(yè)一般集中在一種或幾種類型，地區(qū)集中，遇到突發(fā)事件或經(jīng)濟周期性蕭條等因素觸發(fā)出租率下降，那么商業(yè)物業(yè)的回報肯定會受到打擊。
其實，Reits的精髓就是投資組合。首先，Reits所持有的出租性物業(yè)，可以是住宅，也可以是寫字樓或綜合性商場等等，遇到同樣的不利經(jīng)濟環(huán)境時，對不同性質(zhì)的物業(yè)影響程度是不同的，有時甚至是此消彼漲的；同樣地，Reits 可以取得權(quán)益性投資回報，也可以是債權(quán)性投資回報，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)。用組合對沖風(fēng)險，并鎖定收益，這就是Reits的精髓。其定位是中端產(chǎn)品，即適中的風(fēng)險匹配適中的收益。
如果政府不希望大力發(fā)展商業(yè)物業(yè)，并將Reits定義為鼓勵商業(yè)物業(yè)發(fā)展的所謂“高端產(chǎn)品”，同時希望大力發(fā)展廉租房，并且希望Reits對此有所助益，那么該考慮的就根本不是技術(shù)層面。根據(jù)香港的經(jīng)驗，廉租房，稱為“公屋”，是政府預(yù)算支持并“銷售”給特定人群的“具有公共性質(zhì)的財產(chǎn)”，對香港居民而言，不能買賣，只能繼承，也就是說，“廉租房”是以公共財政為后盾的財產(chǎn)再分配手段，是締造“和諧社會”的公益產(chǎn)品。廉租房與Reits, 正像公益產(chǎn)品與市場產(chǎn)品，很難有“緣分”，強扭的瓜不甜，兩者的“聯(lián)姻”，可能誤入歧途，事與愿違。
